Als je een appartement koopt, dan koop je eigenlijk niet het appartement zelf maar een aandeel in het gehele gebouw en een recht om je appartement (appartementsrecht) te mogen gebruiken. Je bent dus samen met je buren eigenaar van het gehele gebouw. Hierdoor heb je bepaalde rechten en plichten. Ook met betrekking tot het reservefonds voor het onderhoud!
Vereniging van eigenaren – VvE
Elk appartementengebouw heeft een Vereniging van Eigenaren (VvE) waarvan elke appartementseigenaar automatisch lid is. Het lidmaatschap voor de eigenaar eindigt pas als het appartement wordt verkocht.
Reservefonds
De leden van een VvE zijn wettelijk verplicht om een reservefonds op te bouwen t.b.v. onderhoud van het gebouw. Dit reservefonds kan op twee manier gerealiseerd worden:
1. Via een meerjarenonderhoudsplan
In een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) staat beschreven wanneer er bepaald onderhoud plaats moet vinden en wat de verwachte kosten zullen zijn. Het MJOP gaat over de gemeenschappelijke ruimten, zoals de gevel, het dak, trappenhuis, etc. Vaak wordt een plan gemaakt voor een langere periode, bijvoorbeeld 10 jaar.
De VvE weet op basis van het MJOP hoeveel er elk jaar gereserveerd moet worden om het onderhoud te kunnen bekostigen.
2. Door 0,5% van de herbouwaarde te reserveren
Het financieren van het onderhoud kan ook door jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde van het gehele complex te reserveren. De herbouwwaarde is terug te vinden op het polisblad van de opstalverzekering.
Onderhoud financieren zonder storting
De eigenaren kunnen bij meerderheid besluiten om geen geld in het reservefonds te storten. Dat kan alleen als aan een van de volgende voorwaarden is voldaan:
- Als 80% van de eigenaren akkoord is
De individuele eigenaren moeten onmiddellijk kunnen betalen wanneer er onderhoud uitgevoerd moet worden. - Als de bank een bankgarantie heeft afgegeven.
De bank zal de onderhoudskosten betalen als de individuele eigenaar(s) niet kunnen betalen. Deze kosten moet door de individuele eigenaar(s) individueel terugbetaald worden aan de bank.
Lening voor onderhoud
VvE’s kunnen geld lenen voor groot onderhoud en voor verbetering van de duurzaamheid. Elke eigenaar is alleen aansprakelijk voor zijn eigen deel van de lening. Als iemand zijn appartement verkoopt gaan de schulden en aansprakelijkheid over op de nieuwe eigenaar.
Invloed reservefonds op hypotheekaanvraag
Door de stengere regels voor het reservefonds, kijken ook hypotheekvestrekkers steeds strenger naar de financiële positie van een VvE. Is er geen reservefonds, ontbreekt het MJOP, of wordt er te weinig gespaard? Dan kan dit invloed hebben op de acceptatie van de hypotheek, of op de hoogte van de hypotheek.
Aandeel vermogen reservefonds opgeven bij de Belastingdienst
De Belastingdienst ziet het reservefonds van een VvE als een spaar- of beleggingsbezit. Elke eigenaar is verplicht om zijn / haar aandeel in het reservefonds jaarlijks op te geven bij de belastingaangifte (Box 3) samen met de andere bezittingen.
De individuele eigenaren hebben bij verkoop van hun appartement geen recht op uitbetaling van hun aandeel. Het aandeel komt ten goede van de gezamenlijke eigenaren.
Meer info
